受益深圳购房客中山二手房市场量价齐升
中山商报
近期，中山的媒体圈与地产圈都将目光锁定在"深圳客攻陷中山楼市"与"商品房成交不断创造神话"这些话题上，所报道的、谈论的除了深中通道何时开工、房价涨了多少，就是哪些楼盘断了货。殊不知，与一手市场息息相关的二手房市场已经被冷落多时。记者近日调查发现，自一手房市场持续走高以来，中山的二手房市场也相应地呈现出量价齐升的态势，"这是因为二手市场是一手市场的延伸，两者之间具有相互作用、相互制衡与相互传导的关系，两个市场在同一时期，会基于同等原因，呈现出相似甚至接近一致的量价表现。"业内人士分析，也正因有着一手房市场的强力支撑，最近二手房业主的涨价底气也得到了满满的提升。预计未来一年中，二手房市场的走势仍将紧贴一手房市场，投资价值将日益凸显。不过二手房的存量在两三年后很可能会形成大规模爆发，对市场造成一定压力。
业主临时提价，屡次看房受挫
陈小姐的买房计划，可以说是匆匆起意，"我感觉最近中山的一手楼卖得挺火的，价格也涨得厉害，担心春节后二手房也会跟着涨。"
由于是自己名下的第一套房，同时困于首付压力，陈小姐只能将总房款控制在60万元以内，所以，每每遇到一套户型和总价都差不多的房子，她都先让中介向业主探探口风，能不能再让让价，结果却是接连招来白眼。
陈小姐想约看的第一套房，是位于东区的一套房龄四年的两室两厅居室，面积90平方米左右，报价60万元。和中介约好时间后，双方于上周六一起到现场看了看，对于房源的地段和户型，陈小姐还比较满意，当下示意中介约业主面谈。两天后，经纪人回复，业主要求把价格调到65万元后才能面谈。"价格突然间涨了5万元，这落差也太大了吧，"她告诉记者，这样算下来首付压力就增加了，完全超出个人预算，这让她无法接受。
陈小姐心想，这可能是业主的个别行为，所以又找了一套报价略便宜的房源，虽然房龄较老，但同样地处东区，地段和周边配套都不错。结果看完房之后，她又收到了业主临时提价2万元的消息，称一分钱不少。
陈小姐不死心，于是将购房目标转移到了房价相对较低的南区，"因为中介说业主是着急换房，我就说能不能让个1万，对方就直接回绝了，连房子也不让我看。"陈小姐说，后来中介告诉她，现在不仅仅是东区和火炬开发区的房子涨价了，南区的二手房也都连带着水涨船高。比如悦盈新城，最新推的这栋最便宜都要6700元/平方米，均价比去年涨了差不多1000元/平方米，二手房的价格自然也不会低了。
而接下来的一套，中介只是向业主透露了首付紧张的意思，对方就以"不便"为由挂断了。"我不知道以前是怎样，总之感觉现在买个二手房特别头疼，业主好像都不愁卖一样，价格完全没得商量。"接连的协商失败，令陈小姐倍感受挫，节前购房的计划也只能延长到春节之后再实施。
放盘时机已到，涨价底气十足
买方难以理解的事情，在卖方看来完全是合情合理。家住雍景园的黄先生最近就忙着放掉手头的一栋联排别墅，他介绍，这栋别墅购于2008年，位于凯茵新城，面积约200多平方米。“2008年的时候整个中山房地产环境还是很差，所以当时买这栋别墅也算是抄底，只花了200万，现在我打算以250万的价格出售，低于这个价格绝对不卖。”
黄先生认为，之所以如此有底气，原因主要有几点：第一，房源的位置比较理想，靠近五桂山，空气环境都属上乘；第二，房源周边配套成熟，生活氛围浓厚；第三，片区楼盘升值迅速，未来升值潜力巨大。
“其实前面两点只是涨价的基本动力，后面一点才是关键”，黄先生说，从2015年的一手楼市场来看，由于深圳客的大量扫货，导致火炬开发区以及周边区域的一手房价格上涨迅速，涨幅普遍达到20%至30%，“按照这样的规律，我这套别墅现在也差不多有40万至60万的涨幅了，那我取个中间值出手完全是理所当然的啦！”
不过，尽管当下楼市热度不断攀升，这套房源能否尽快顺利卖出，黄先生还是没什么把握。“相对于洋房而言，别墅本身就比较难出手，这个又毕竟是联排的，没有独栋好卖，而且根据现在二手别墅一个月十几二十套的销售速度，就算我现在挂牌出售估计也要等等才有好消息。”
考虑到消化的周期可能会较长，黄先生打算借着这股深圳客疯狂入市的热潮，趁热打铁，把房子卖个好价钱。至于是否也会临时提价，他则表示要根据市场情况来定，“也许随着深中通道工程的推进，价格也会酌情提一提，因为对于深圳客来说，哪怕再涨个十多万也还是具有吸引力，我个人认为目前挂出来的这个价格已经是比较合适的了。”
深圳客势力已渗入二手房市场
在过去一年里，中山卖掉了13万套房，创下了历年来商品房成交量的最高纪录。而在这众多的贡献者中，受深中通道吸引的深圳客占据绝对的优势。记者经过近日对二手房市场的调查发现，深圳客的身影已经无处不在。尽管满堂红（中山区）总经理陈晓华告诉记者，整个二手房市场的购房主体还是以本地客为主，但可以看到的是深圳客的比例在不断增加。
"刚才看的几套房子中，更喜欢第三套的户型，如果业主觉得没问题，你就尽快帮我们和业主约好时间见面谈吧。"在东区某二手房中介门店里，记者正好遇到前来看房的赵先生一家。赵先生说这已经是第二次过来看房了，上次看的四五套都不太满意，这次又看了东区的几间，选中了水云轩的四房单位，"装修什么的都还不错，而且业主同意送家具和家电，将来不管是转手还是自住都方便。"赵先生说，只要价格方面双方达成了共识，他希望能在农历年前把这件事情敲定，免得夜长梦多。
中山家家顺地产总经理李功镇介绍，像赵先生这样的深圳客从2015年年中开始就有不断增多的趋势，常常一来就是好几拨人。"前段时间有深圳客看中了大信新家园的地段和配套，就在那边买了房，紧接着又带着亲戚、朋友过来看房，一连又成交好几套。"李功镇说，类似这样"一拖多"的购房者特别多，成交率也很高。同时，他们还有一个特点：对于业主的临时提价都较为容易接受，3万5万的涨幅基本不放在眼里，"不像本地客那样在价格上纠结半天"。
因此也有不少业主表示愿意优先卖给深圳客，省去很多讲价的烦恼。
二手房量价齐升最牛销售员拿10万月薪
结合以上事例，我们基本可以总结出2015年的二手房市场的确受到了一手房成交大热的刺激，无论是成交量还是成交价格都有了一定提升。
"至于具体升了多少，目前我们这边还没法及时统计出详细的数据，但从公司每个月的成交情况来看，可圈可点的地方还是很多的"，陈晓华介绍，2015年的一手楼市场是从5、6月开始呈现爆发态势的，而二手楼相对来说反应较慢，到了9月份才开始有感觉，往后每个月销量都有增长，环比涨幅在15%左右，而到了12月份，销量已经上涨到顶峰，环比11月上涨了30%。然而这并不是终点。根据统计，2016年1月份仅用了17天就卖了上个月一整月的量，"相信到1月份结束，销量应该会比去年12月翻倍，而整个中山的二手房成交量应该环比能涨个3000套左右，同比去年同期的1000多套，涨幅也相当可观，会创新高"。
由于一手房市场走俏，连带着二手房的业主也开始有了升价的底气，临时提价已为常态。"房子老一点的会提个2万左右，地段好一点的提7、8万的都有，新挂牌的二手楼则相对同区域同小区的价格有15%左右的增长。"陈晓华说，这样的变化实际也是从去年12月开始表现明显，"我们了解去年12月的二手楼价格相对去年9月份有差不多20%至25%的增幅。"
而据业内人士透露，随着二手楼成交量价的增长，一大批二手楼经纪人的收入也有了"质的飞跃"。"能力强的可以拿到5万至10万元的月薪，最普通的也可以拿到2万至3万元。"陈晓华坦言，这样的情况可谓是多年来首见，"有时候员工们都在私底下开玩笑，说应该能过个安稳年了吧"。
另外他还表示，二手楼的春天至少会持续到2016年的下半年，尤其在过完农历年之后的3月份，成交量有望再次刷新，创下新的纪录。
未来两年二手房存量将出现爆发式增长
大量深圳投资客涌入中山购房，目的在于两三年后转手，赚取成倍的投资效益。但是，他们大多未深入考虑，未来谁来接他们的盘。
合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟也不止一次提出过这样的担忧：她认为，现时深中通道的消息确为中山楼市带来良好的升值空间，但是中山人口相对少，需求不强劲，未来谁来接大量投资客转手的楼盘，这一风险被许多投资客忽略了。
在深圳做餐饮生意的林先生告诉记者，投资只有先知先觉才能赚到钱，他已于2015年上半年在传闻为深中通道中山出口附近的星汇品峰买了两套房，当时价格为每平方米5800元多一点，现在已涨至7000元，涨幅达到两成。他憧憬深中通道开建后，未来两三年可以涨至11000元，那样他便可以赚一倍。对于接盘者来自哪里时，他称深中通道建成后，深圳巨大的经济能量将辐射珠三角西岸，其概念带来的升值将会更加深入，因此个人不愁房子没有人接手。
中山家家顺地产总经理李功镇也表示，中山环境好、空气清新、基础设施和配套好，中山市目前人口为300多万，规划2020年将升至400多万，并将投资20亿元，新建公立学校，未来新增近百万的人口将有部分人成为接盘者。目前，中山每月二手房交易达2000套至3000套。因此，当新楼盘供应减少后，未来深中通道持续升值的潜力会吸引一些接盘者。
房地产专业人士黄峻显然没有李功镇这么乐观。"据满堂红方面的消息称，仅该公司在东南西北这四个主城区统计的二手存量房就已经达到16万套，已经挂牌的有1万套左右，如果算上整个中山，那数字会多吓人。"黄峻认为，到了两年后，深圳客于去年买的房子都可以收楼办理房产证了，届时急于收取回报的投资客会大量放盘，二手房市场的供货量将迎来爆发式的增长。"可以想象一下，那个时候二手楼市场的压力有多大。"
但陈晓华也提出，这个1万套的挂牌量在短期内不会增加，反而因为最近去化速度快，大概半年就可以消化完。
论投资价值，二手房更胜一手房
有分析人士曾对记者称，"北上广深的二手房市场向来都比一手房活跃，中山则正好是相反的"。陈晓华也提到"确实很多城市一二手房的成交比例达到了5比1，而在中山却是1比5"，但他却认为这并没能说明中山市场很奇怪，"北上广深这些地方是因为一手房价格过高，很多囊中羞涩的购房者只能退而求其次选择二手房。而在过去很长一段时间内，中山的一手房价格原本就一直处于低位，与二手房相比没有太多的优势，按照国人的传统思想，新的就是比二手的好。同时中山一手房的供应量比较大，市民的选择也很多。"
的确，说到二手房，大多数购房者会比较排斥，这是他们不了解二手房，狭义的以为二手房就是一些老房子或是不好的房子。李功镇说很多购房者要买一手房，是武断地把二手房划分在不考虑范围，都没有经过对比和考虑，"其实，二手房相比一手房也有很多优势，到底选择一手房还是二手房，购房者可以根据自己的需求来决定。"
站在投资的角度，诸位业内人士一致认为，二手房比一手房更具投资价值。第一，二手房可以真正看到现楼，户型、园林、环境等一目了然，更容易判断投资价值；第二，成功买房后就可以交楼，随时可出手；第三、二手房的居住氛围相对成熟，不用忍受小区内此起彼伏的装修噪音；第四，二手房一般位于老城区，地段比一手房好，周边生活配套等尤为齐全，便利性高；第五，中山没有炒房团，所以二手房的房价稳定，降价幅度很小，租金也很可观。
"具备了以上优点之后，二手房将来放盘时明显能比一手的省去不少工夫。举个例子，我现在买了一手楼，需要等到两年以后才能收楼，房产证也需要时间办理，在这一切搞定之后我才有机会放盘，而在这期间我得交几年的物业管理费以及银行贷款利息，算下来又是一笔钱，而如果我买了二手楼，过户手续很快就能搞定，省钱又省心。我个人认为，像雍景园、奕翠园、盛景园这样的优质二手房源是绝对买得过的。"
李功镇与陈晓华也不约而同地表示，购房者不应将目光局限于一手房，应该重新审视对二手房的理解，重新评估二手房的投资价值，"其实最近一年来国家对二手房的政策还是相对宽松的，购房满2年至5年的可免征营业税，二胎政策也放开了，换房需求被激活，而且二手房也可做公积金贷款，购房者可以好好把控这样一个时期，免得未来政策方面又横生枝节。"
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