新土改的方向应是同权同价自由流通
新土改的方向应是同权同价自由流通
随着十八届三中全会的临近，土地制度改革的预期空前强烈。人们预期 11月之后农村集体土地流转改革将会“破局”，成为中国经济发展的下一个制度红利。 社会普遍的期待，无非是破除城乡土地的二元结构，让农村集体土地能够平等地进入市场，真正让集体所有权变成现实。原有的二元土地制度框架的弊端很明显，一方面由于地方政府是征地的主体，导致一些城市在土地征收过程中存在损害农民利益的现象，并引发不少社会问题。另一方面，一些大城市由于农村集体用地和城镇建设用地的流动障碍，出现了城镇建设用地不足，集体建设用地又低效利用的情况，进而出现违规用地和“小产权房”问题。而农村集体土地上市流通，既可以打破一元垄断供地的格局，以更加市场化的土地供应，改变土地资源分配结构不合理、土地短缺、地价飞涨与土地闲置浪费并存的现状，又可以让农民真正享受到作为集体土地所有者应享的收益，共享城镇化的好处。 然而，尽管大家对农村土地制度改革充满期待，我们也不得不直面农村土地问题的复杂性和艰巨性，不能指望中央一纸令下问题就迎刃而解。 农村土地改革最大的阻力来自地方政府，因为现行土地征收和供应制度已经成了地方政府财政收入的重要来源。 地方政府在“土地财政”上的利益的存在，并不是完全不合理，地方政府需要有足够的财政收入来承担其责任，如基础建设、社会保障、经济发展等，而现行的中央与地方的分税制，让地方的事权与财权不匹配，不得不通过土地来获取财政收入。因此，要推动农村土地上市流通，让农民获得应有的财产权利，就必须要解决地方政府的利益问题。否则，地方政府就没有动力去推动农村土地流转改革。保障地方政府的利益，可以通过一些制度安排来实现，例如集体建设用地转让可以向地方政府缴纳一笔土地交易税，这样可以弥补征地权被削弱后地方政府土地收入的受损，保证地方政府的收益。 但利益格局的真正突破，仍需要自上而下的顶层设计。从当前的情况来看，中央与地方财政制度的改革是一个涉及整体制度设计的改革，并非一朝一夕之功，而在地方政府摆脱“土地财政”之前，合理的路径应该还是在地方试点先行，在一些“土地财政”并不突出的地方进行试点，通过试点范围的扩大和试点地区的经验总结，来逐步推进农地制度的变革。 但是试点也应有突破，目前各地的试点仍然是在现有制度框框里打转，所谓试点仍侧重在技术层面，力度太小。新土改的目标是城镇用地和农村用地同权同价和自由流转，既然是试点就应该在这方面实现真正的突破，破除农村土地目前必经的地方政府征地的环节，打破农村土地和城市土地的界限，让农地直接面对城市建设市场，否则“试点”就没有意义。 对房地产行业来说，农地流转的改革让房地产行业在获得更多土地供应的同时，也产生了土地价值重估的问题，未来如果实现农地流转，土地价格和房价都可能下降，从而对现在的“房价永恒上涨”的预期和现有的市场格局产生冲击，这对房地产行业来说，也是一个必须要面临的挑战，房企对此应该有所准备。